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政策寬松窗口期背后：難解的樓市經(jīng)濟(jì)賬

“2015年的房地產(chǎn)政策的寬松程度歷史罕見(jiàn)。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)如是告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理過(guò)去5年的樓市政策發(fā)現(xiàn)，2010年，中央頒布國(guó)十一條、新國(guó)十條等號(hào)稱史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策，一些房?jī)r(jià)過(guò)高的城市相繼出臺(tái)限購(gòu)令，2011年新國(guó)八條出臺(tái)，再次上調(diào)二套房貸首付比例和貸款利率，進(jìn)一步擴(kuò)大限購(gòu)范圍。2012年中央對(duì)國(guó)家的房地產(chǎn)采取有保有壓，穩(wěn)中有松的調(diào)控政策；2013年，中央出臺(tái)國(guó)五條加碼調(diào)控。

2014年以后，此前的限購(gòu)、限貸等限制性樓市政策紛紛取消，且在2015年從“抑制”轉(zhuǎn)為支持住房消費(fèi)，并出臺(tái)了多個(gè)利好政策，央行持續(xù)降準(zhǔn)、降息，其中，一年期存貸款基準(zhǔn)利率已接近十年來(lái)最低水平。住房公積金的貸款利率也是近20年最低。各地也頻頻推出住房補(bǔ)貼等明顯刺激樓市的政策。

需要注意的是，本輪支持住房消費(fèi)的政策并不會(huì)因?yàn)槎唐诓糠殖鞘械某山焕枚淖儯⒃谙掳肽瓿掷m(xù)寬松。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者自住建部以及河南、安徽等住建系統(tǒng)人士采訪獲悉，雖然樓市短期向好，但支持自住和改善性住房需求，穩(wěn)定住房消費(fèi)，穩(wěn)定和促進(jìn)現(xiàn)行樓市交易量仍將是下半年的住建系統(tǒng)的重點(diǎn)任務(wù)。

房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松的背后，是房地產(chǎn)之于宏觀經(jīng)濟(jì)的地位被重新定義。

住建部研究中心副主任王玨林告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，目前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，在消費(fèi)增長(zhǎng)緩慢、出口復(fù)蘇乏力的形勢(shì)下，投資作為三駕馬車之一拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用舉足輕重，尤其房地產(chǎn)對(duì)拉動(dòng)全社會(huì)投資增長(zhǎng)的作用愈發(fā)顯著。也因此，房地產(chǎn)的地位也在2015年拔到前所未有的高度，從過(guò)去的抑制轉(zhuǎn)為支持。

也因此，穩(wěn)定住房消費(fèi)成為2015年的樓市調(diào)控主題，也是住建系統(tǒng)2015年的首要任務(wù)。

樓市回暖

一系列樓市托舉政策，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)在剛剛過(guò)去的5月，明顯回暖。

6月11日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2015年1-5月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況數(shù)據(jù)。

5月單月，全國(guó)商品房銷售面積上漲15%，銷售額大漲24.3%，房地產(chǎn)投資也完成8623億元，增長(zhǎng)2.4%，環(huán)比提高1.9%。

5月份的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)好也結(jié)構(gòu)性地改善前5月的樓市數(shù)據(jù)。前5月，全國(guó)商品房銷售額為2.44億元，增長(zhǎng)3.1%，此前的1-4月份為下降3.1%。這也是2014年年初以來(lái)首次正增長(zhǎng)。

商品房成交量的回溫也直接體現(xiàn)在商品房的待售面積上，截止到5月末，商品房待售面積65666萬(wàn)平方米，比4月末減少15萬(wàn)平方米。

另從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)來(lái)看，前5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3.23萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)5.1%，增速比1-4月份回落0.9%，回落幅度比1-4月份減緩1.6%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師王寶濱談及市場(chǎng)回溫的原因稱，一是房地產(chǎn)調(diào)控政策效果開(kāi)始顯現(xiàn)，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，購(gòu)房者信心有所恢復(fù)；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)適時(shí)優(yōu)化推盤(pán)和策略定價(jià)，積極去庫(kù)存，現(xiàn)有庫(kù)存中的優(yōu)良部分逐步消化；三是房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定有利于購(gòu)房需求平穩(wěn)釋放。

樓市上半場(chǎng)的回暖，將對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的支撐起到重要作用。

日前央行研究局首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿領(lǐng)銜撰寫(xiě)的《2015年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)（年中更新）》指出，作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要力量的房地產(chǎn)業(yè)在今年前幾個(gè)月持續(xù)低迷，也是經(jīng)濟(jì)增速放緩的原因之一。

根據(jù)央行的估算，房地產(chǎn)銷售經(jīng)過(guò)在2-3個(gè)季度后將傳導(dǎo)到房地產(chǎn)投資，因此估計(jì)下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資減速的勢(shì)頭將得到緩解。

值得一提的是，商品房成交量的回暖也讓房地產(chǎn)投資的先行指標(biāo)轉(zhuǎn)好。

王寶濱稱，一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金、土地購(gòu)置面積和新開(kāi)工面積作為分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢(shì)的先行指標(biāo)。前兩個(gè)指標(biāo)分別反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩大要素資金和土地的情況，新開(kāi)工面積反映了未來(lái)投資的增長(zhǎng)潛力。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-5月份，3個(gè)先行指標(biāo)同比降幅均收窄。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金45966億元，下降1.6%，降幅比1-4月份收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積50305萬(wàn)平方米，下降16.0%，降幅收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)；土地購(gòu)置面積7650萬(wàn)平方米，同比下降31.0%，降幅收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)。

劇烈分化的市場(chǎng)

政策向好，樓市回溫，預(yù)期逆轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商懸著的心逐漸放下，但庫(kù)存高位的三四線城市仍然未見(jiàn)明顯好轉(zhuǎn)。

雖然樓市在過(guò)去的4、5月份明顯回暖，但在產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入的差異下，不同城市之間的樓市存在明顯的差異。

從商品房銷售來(lái)看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，前5月，40個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品房銷售面積同比增長(zhǎng)1.7%、銷售額增長(zhǎng)5.8%。

相比之下，非重點(diǎn)城市商品房銷售額和銷售面積仍處于下行趨勢(shì)，分別下降1.5%和0.2%。

房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)表現(xiàn)亦如是。1-5月份，40個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資17790億元，同比增長(zhǎng)6.8%；非重點(diǎn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14501億元，增長(zhǎng)2.9%。

據(jù)悉，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速高于同期全國(guó)投資增速1.7個(gè)百分點(diǎn)，高于非重點(diǎn)城市3.9個(gè)百分點(diǎn)。

中房協(xié)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)朱中一也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，目前不同省區(qū)、城市之間差異明顯，從城市來(lái)講，一線城市和部分二線城市商品房銷售面積上升明顯，而多數(shù)三四線城市銷售不暢的狀況沒(méi)有明顯改善。

房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，一線城市以及部分重點(diǎn)城市在剛剛過(guò)去的5月創(chuàng)年內(nèi)成交高位。與之相對(duì)應(yīng)的是，三四線城市仍庫(kù)存高企，部分三四線城市的去化周期更是高達(dá)22.9個(gè)月。

也因此，朱中一稱，本次樓市調(diào)控?cái)P棄此前的一刀切，強(qiáng)化各地方政府調(diào)控的主體責(zé)任，這也就要求各地基于當(dāng)?shù)貥鞘姓?，出臺(tái)針對(duì)性的調(diào)控措施。

而在北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，在產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入的差異性，不管政策如何，三四線城市很難復(fù)制一線城市的樓市回暖勢(shì)頭。

地方的樓市經(jīng)濟(jì)賬本

樓市增長(zhǎng)乏力使得地方的財(cái)政和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速增長(zhǎng)階段時(shí)，彼時(shí)，并未意識(shí)到地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度如此之高。”北京大岳咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理金永祥如是介紹。

有觀點(diǎn)稱，房地產(chǎn)處于轉(zhuǎn)折點(diǎn)之時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)支上升并將取代房地產(chǎn)的地位。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2015年1-5月份，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）171245億元，同比名義增長(zhǎng)11.4%。其中基礎(chǔ)設(shè)施投資（不含電力）29160億元，同比增長(zhǎng)18.1%。

房地產(chǎn)投資增速下滑的背景下，基礎(chǔ)設(shè)施投資的確在2015年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)取得了重要作用。

“基礎(chǔ)設(shè)施的投資的確可以大大緩解房地產(chǎn)投資下滑對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的沖擊，但很難完全對(duì)沖。”不過(guò)，金永祥表示，基礎(chǔ)設(shè)施的持續(xù)性建設(shè)，也和房地產(chǎn)的提振息息相關(guān)。

基建項(xiàng)目的利潤(rùn)有限，在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的背景下，社會(huì)資本參與的積極性有待提高。

近期“2萬(wàn)億元的PPP項(xiàng)目真實(shí)簽約率不到10%”的消息頻頻出現(xiàn)在各大媒體上。安徽一位基建企業(yè)的董事長(zhǎng)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，政府的財(cái)政狀況較好，可以確保信用。反之，如果地方政府沒(méi)錢(qián)，違約風(fēng)險(xiǎn)則非常大。

他說(shuō)，房地產(chǎn)能否提振又變成重要議題，畢竟賣地收入是地方財(cái)政的重要來(lái)源。

然而，在樓市回暖的背景下，土地市場(chǎng)仍未明顯好轉(zhuǎn)。

某機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為804億元，環(huán)比減少1%，同比減少53%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為561億元，環(huán)比減少1%，同比減少46%。

除了市場(chǎng)的原因，土地供應(yīng)壓縮且地價(jià)居高也是房企拿地謹(jǐn)慎的重要原因之一。

在賣地總額同比減半的背景下，全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1079元/平方米，環(huán)比下跌4%，同比上漲3%。

在張大偉看來(lái)，房地產(chǎn)和基建是互增長(zhǎng)關(guān)系，基礎(chǔ)設(shè)施完善，周邊的土地和房產(chǎn)將升值；房地產(chǎn)交易恢復(fù)，地方在完善基建方面的力度才會(huì)更強(qiáng)。

穩(wěn)定住房消費(fèi)仍將是

2015年下半年重要任務(wù)

“穩(wěn)地價(jià)對(duì)于穩(wěn)定地方財(cái)政和防控地方金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)非常重要?！鄙鲜龊幽夏呈凶〗ň珠L(zhǎng)稱，房地產(chǎn)牽一發(fā)而動(dòng)全身，房地產(chǎn)去庫(kù)存需要時(shí)間，但一旦地價(jià)下滑，地方的金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)將坍塌式爆發(fā)。

安徽某市的副市長(zhǎng)亦告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，房地產(chǎn)和土地是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心之一，這兩環(huán)斷了，地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力。新型產(chǎn)業(yè)諸如互聯(lián)網(wǎng)等也非一時(shí)之功。其也坦承，“這也是其主政地方經(jīng)濟(jì)以來(lái)，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)最困難的一年。”

需要注意的是，嚴(yán)躍進(jìn)稱，房市政策寬松和貨幣寬松會(huì)導(dǎo)致短期需求上漲，但這同樣可能會(huì)導(dǎo)致需求過(guò)度透支。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，市場(chǎng)的持續(xù)性回暖尚待觀察，且高企的待售和在建面積意味著房企短期內(nèi)還將繼續(xù)去庫(kù)存，投資反彈至少也得在今年四季度。

或也因此，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者自住建部獲悉，穩(wěn)定住房消費(fèi)仍將是2015年下半年住建部重要任務(wù)。

值得一提的是，住建部相關(guān)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，為落實(shí)政府工作報(bào)告的穩(wěn)定住房消費(fèi)的要求，住建部仍不乏工具箱和政策儲(chǔ)備。下半年住建部也將重點(diǎn)督促地方落實(shí)住房公積金新政，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款發(fā)放力度，進(jìn)一步支持住房消費(fèi)。

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